Thứ Hai, 17 tháng 11, 2025

Quản Lý Chung Cư - Tất Cả Những Điều Cần Biết

 

Dịch vụ quản lý chung cư giữ vai trò thiết yếu trong vận hành – bảo trì – đảm bảo an ninh cho các tòa nhà hiện đại. Một đơn vị quản lý uy tín sẽ giúp tối ưu chi phí, nâng cao chất lượng sống và duy trì giá trị bền vững của dự án. Bài viết dưới đây tổng hợp đầy đủ khái niệm, quy định pháp lý và quy trình vận hành, đồng thời giới thiệu giải pháp quản lý chuyên nghiệp từ POTS.

1. Quản lý chung cư là gì?

Quản lý chung cư là hoạt động tổ chức, điều phối và giám sát toàn bộ hoạt động trong tòa nhà nhằm đảm bảo vận hành ổn định và an toàn. Các nhiệm vụ chính gồm:

  • Bảo trì hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thang máy, PCCC…).

  • Giải quyết vấn đề cư dân và chăm sóc khách hàng.

  • Đảm bảo an ninh – giám sát ra vào.

  • Vệ sinh, cảnh quan, quản lý môi trường.

  • Thu chi – lập báo cáo tài chính.

  • Tổ chức nhân sự vận hành.

Mục tiêu: tạo môi trường sống an toàn – sạch sẽ – tiện nghi và đảm bảo tài sản tòa nhà luôn được duy trì tốt.



2. Ban quản lý chung cư gồm những ai?

Ban quản lý là đơn vị trực tiếp vận hành tòa nhà, có thể do chủ đầu tư thành lập hoặc đơn vị được cấp phép theo Luật Nhà ở.

Bộ máy điển hình gồm:

  • Giám đốc dự án

  • Phó giám đốc

  • Bộ phận kỹ thuật

  • Bộ phận hành chính – lễ tân – kế toán

  • Bộ phận quản lý chất lượng

  • Bộ phận an ninh (đối với dự án lớn)

Ban quản lý đóng vai trò trung tâm, đảm bảo mọi hoạt động được điều phối đúng quy trình và minh bạch.

3. Thủ tục đăng ký dịch vụ quản lý vận hành chung cư

Theo Luật Nhà ở 2014, đơn vị cung cấp dịch vụ phải:

  • Được thành lập hợp pháp và có chức năng quản lý tòa nhà.

  • Có bộ phận kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, an ninh, vệ sinh, môi trường.

  • Nhân sự có chuyên môn về kỹ thuật công trình, điện, PCCC, tài chính…

Hồ sơ đăng ký bao gồm:

  • Hợp đồng dịch vụ theo mẫu Thông tư 02/2016/TT-BXD

  • Thông tin về ban quản lý

  • Giấy tờ chứng minh năng lực chuyên môn

Quy trình: Nộp hồ sơ → thẩm định → công khai thông tin trên Cổng thông tin của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS.

4. Cơ sở pháp lý mới nhất (2025)

4.1 Thông tư 05/2024/TT-BXD

Áp dụng từ 01/8/2024, quy định về quản lý – vận hành – sử dụng nhà chung cư:

  • Áp dụng cho chung cư thương mại, tái định cư, nhà ở xã hội, căn hộ kết hợp thương mại…

  • Minh bạch tài chính bắt buộc

  • Sử dụng công trình đúng công năng

  • Ban quản trị đại diện cư dân

  • Xử lý tranh chấp theo Luật Nhà ở 2023

4.2 Nội quy chung cư

Bản nội quy bao gồm:

  • Quy định cư dân – khách – người tạm trú

  • Hành vi bị cấm

  • Sử dụng khu vực sở hữu chung

  • Quy định sửa chữa căn hộ

  • PCCC – an ninh – vệ sinh

  • Chế tài vi phạm

Nếu chưa tổ chức Hội nghị Nhà chung cư, chủ đầu tư ban hành nội quy; sau đó sẽ được điều chỉnh bởi Ban quản trị.

5. Công việc quản lý vận hành chung cư

Theo Thông tư 08, quản lý vận hành gồm 6 nhóm chính:

5.1. Quản lý & bảo trì kỹ thuật

Kiểm tra – vận hành – bảo dưỡng hệ thống thang máy, điện, nước, bơm, máy phát điện, PCCC.

5.2. Chăm sóc cư dân

Tiếp nhận yêu cầu – xử lý khiếu nại – quản lý thông tin cư dân.

5.3. An ninh – giám sát

Camera, chốt trực, kiểm soát ra vào, xử lý sự cố, diễn tập PCCC.

5.4. Vệ sinh & cảnh quan

Dọn dẹp khu công cộng, thu gom rác, diệt côn trùng, chăm sóc cây xanh.

5.5. Quản lý tài chính

Thu phí dịch vụ, quản lý chi phí tòa nhà, công khai báo cáo tài chính.

5.6. Quản lý nhân sự

Tuyển dụng, phân ca, đánh giá hiệu suất, đào tạo nhân viên vận hành.

6. Phí quản lý chung cư

Gồm 2 khái niệm cần phân biệt:

  • Kinh phí quản lý vận hành: cư dân đóng hàng tháng để duy trì hoạt động tòa nhà.

  • Giá dịch vụ quản lý: được thỏa thuận giữa chủ đầu tư – cư dân – đơn vị quản lý; nếu chưa tổ chức Hội nghị Nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư quyết định theo hợp đồng mua bán.


7. Hai mô hình quản lý chung cư phổ biến

7.1. Chủ đầu tư tự quản lý

  • Ưu: hiểu dự án, tiết kiệm chi phí

  • Nhược: dễ quá tải, thiếu chuyên môn, rủi ro tranh chấp

7.2. Thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp

  • Ưu: quy trình chuẩn, nhân sự chuyên sâu, công nghệ hiện đại

  • Nhược: tốn phí nhưng hiệu quả vận hành cao

8. Tiêu chí chọn đơn vị quản lý uy tín

  • Kinh nghiệm và uy tín thị trường

  • Giấy phép – chứng chỉ đầy đủ

  • Nhân sự chuyên môn cao

  • Công nghệ – phần mềm quản lý hiện đại

  • Dịch vụ CSKH tốt

  • Quy trình minh bạch

  • Khả năng xử lý sự cố nhanh

9. Dịch vụ quản lý chung cư chuyên nghiệp từ POTS

POTS cung cấp dịch vụ quản lý vận hành trọn gói với quy trình ba giai đoạn:

  • Giai đoạn chuẩn bị: khảo sát – lập kế hoạch vận hành

  • Giai đoạn vận hành: kỹ thuật, an ninh, vệ sinh, CSKH

  • Giai đoạn đánh giá: báo cáo, cải tiến quy trình

Lý do chọn POTS:

  • Hơn 10 năm kinh nghiệm

  • Đội ngũ chuyên gia kỹ thuật – tài chính – vận hành

  • Phản hồi nhanh – giải quyết sự cố tức thời

  • Báo cáo minh bạch – theo dõi vận hành liên tục

  • Gói dịch vụ linh hoạt – tối ưu chi phí



Thông tin liên hệ:

Xem chi tiết thông tin bài viết tại: https://pots.vn/quan-ly-chung-cu/
vào lúc
Google Account Video Purchases 1 Lê Duẩn, Phường, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh 70000, Việt Nam

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

Đăng ký: Đăng Nhận xét (Atom)

Hệ thống BMS – Giải pháp quản lý tòa nhà thông minh và hiệu quả

  Hệ thống BMS (Building Management System) là giải pháp quản lý và giám sát tập trung toàn bộ các hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà, giúp tối...